דוח מבקר המדינה שהתפרסם ביוני 2026 חושף תמונת מצב מורכבת ומדאיגה בנוגע לקידום ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות. על אף העלייה המשמעותית במספר התוכניות שאושרו בשנים האחרונות, נחשפים פערים דרמטיים בין המרכז לפריפריה, עיכובים בירוקרטיים ממושכים והיעדר מדיניות לאומית ברורה.
תחום ההתחדשות העירונית נתפס ככלי אסטרטגי רב-עוצמה להגדלת היצע הדיור ולייעול השימוש בקרקע. מעבר לכך, במציאות הביטחונית של ישראל ולאחר אירועי מבצע "עם כלביא" ביוני 2025, להתחדשות העירונית תפקיד לאומי קריטי בהגנה על העורף מפני טילים ורעידות אדמה.
זינוק באישור יחידות דיור לעומת ריכוזיות חמורה במרכז
הדוח מצביע על עלייה ניכרת במספר התוכניות שאושרו בשנים האחרונות. בין השנים 2021 ל-2024 אושרו תוכניות לבניית כ-157,000 יחידות דיור, המהוות כ-60% מכלל היחידות שאושרו מאז שנת 2010. בשנת 2024 בלבד חלה עלייה של כ-40% במספר היחידות שאושרו בתוכניות פינוי-בינוי לעומת שנת 2023, כאשר אושרו כ-57,000 יחידות דיור.
נכון ליולי 2025, מוצעות 479,772 יחידות דיור ב-814 מיזמים שונים של פינוי-בינוי. אולם על אף הנתונים המעודדים, ניכר פער משמעותי בפריסת המיזמים. כ-58% מכלל המיזמים – 472 במספר – מקודמים ומבוצעים במחוזות תל אביב והמרכז בלבד.
לעומת זאת, ביישובים כגון טבריה, צפת, בית שאן וקריית שמונה, המצויים באזורי סיכון גבוה לרעידות אדמה וטילים, מקודמים 23 מיזמים בלבד. יתרה מכך, בין השנים 2017 ל-2025 לא הוצאו כלל היתרי בנייה ביישובים אלו. הנתונים חושפים קשר ישיר בין כדאיות כלכלית למספר המיזמים המקודמים, מה שמוביל לריכוז המיזמים במרכז הארץ.
בעוד שבמרכז הארץ היזמים רואים הזדמנות כלכלית, הפערים בהקצאת קרקעות והכדאיות הכלכלית מותירים את הפריפריה מאחור, למרות הצורך הביטחוני הדחוף.
מינהלות עירוניות: הפתרון שלא עובד בכל מקום
על פי הנתונים, הקמת מינהלות עירוניות תורמת משמעותית לקידום התהליכים. מספר המינהלות זינק מ-8 ל-46 מינהלות בין השנים 2017 ל-2025. רשויות בעלות מינהלות מציגות יחס גבוה יותר של יחידות דיור במימוש לעומת רשויות ללא מינהלת.
עם זאת, ישנם פערים ניכרים ביעילות המינהלות השונות. בנתניה, שם המינהלת הוקמה ב-2017, מתוך 15,819 יחידות דיור מוצעות, 35.56% קיבלו היתר בנייה – שיעור גבוה יחסית. לעומת זאת, בלוד, שם המינהלת הוקמה גם היא ב-2017, מתוך 18,783 יחידות דיור מוצעות, רק 7.99% קיבלו היתר בנייה.
בקריית ים, שם המינהלת הוקמה ב-2019, מתוך 8,792 יחידות דיור מוצעות, רק 6.93% קיבלו היתר בנייה. בקריית שמונה, שם המינהלת החלה לפעול רק ביולי 2025, קיימות 9,205 יחידות מוצעות, אך אף יחידה טרם קיבלה היתר בנייה ואף פרויקט אינו במימוש. ברעננה, הרשות לא הקימה כלל מינהלת ואין בה גורם המרכז את הידע לטיפול בחסמים.
תקציבים שאינם מנוצלים והליכים בירוקרטיים מתמשכים
מבקר המדינה מצא כי הרשויות מתקשות לנצל תקציבי פיתוח תשתיות. במסגרת הסכמי מסגרת שנחתמו ב-2023, שיעור הניצול הכולל עומד על 33% בלבד, וכ-105 מיליון שקלים טרם הוקצו. עיריות לוד וקריית ים, למשל, לא ניצלו כלל את התקציבים שאושרו להן.
בנוסף, מיזמים סובלים מהליכים בירוקרטיים ממושכים שמעכבים את המימוש בפועל. ברעננה, במתחם ברנדייס, ההליך נמשך כ-23 שנים עד לאכלוס. בלוד, במתחם כצנלסון, נוצר עיכוב של כ-4 שנים רק בשל הליכי השגה שמאית מול רשות מקרקעי ישראל.
בקריית ים, במתחם יוספטל, המיזם מעוכב מעל לשנתיים מיום אישור התוכנית עקב עתירות ובקשות הקצאת קרקע. בקריית שמונה, במתחם יעקב מלול, המיזם תקוע עקב אי-אישור תוכנית איחוד וחלוקה ומחלוקת עם רמ"י. המציאות הכלכלית בשוק הנדל"ן מוסיפה לסבך את התמונה.
המלצות מבקר המדינה: קריאה לשינוי מדיניות
הדוח קובע כי לישראל חסרה מדיניות לאומית כתובה ומוגדרת בתחום ההתחדשות העירונית, בניגוד למדינות אחרות בעולם. המבקר ממליץ למשרד ראש הממשלה ולרשות מקרקעי ישראל לעודד מיזמים בפריפריה באמצעות יצירת תנאים כלכליים מתאימים.
בנוסף, מומלץ לגבש מסמך מדיניות לאומי מקיף, להקים מינהלות עירוניות ברשויות חסרות כמו רעננה, לבחון את חסמי התקצוב בערים כגון לוד, נתניה וקריית ים, ולוודא כי המידע הציבורי שבידי רשויות התכנון מדויק ועדכני.
הדוח מדגיש כי ללא שינוי מדיניות משמעותי, הפערים בין המרכז לפריפריה ימשיכו להעמיק, והיישובים הנזקקים ביותר להתחדשות עירונית – מטעמים ביטחוניים וכלכליים כאחד – ימשיכו להישאר מאחור.
0 תגובות