כמי ששנים רבות מלווה משקיעים ומנהל נכסים בעיקר באזור חיפה והצפון, אני נשאל מדי יום על ה"קריות" - האם יש שם הזדמנות אמיתית? מה כדאי לבדוק? והיכן עדיף לרכוש דירה להשקעה?
אז השבוע נכיר מקרוב את שש הקריות, את ההבדלים ביניהן ומה מייחד כל קריה. במאמר זה נתמקד בהשקעת פינוי בינוי שהפכה פופולארית בעשור האחרון, עם המהפך הגדול בקריות. בשבוע הבא נעסוק באזורים הפוטנציאלים לתשואה במחירי הדירות וחלוקה.
ראשית, קצת רקע על הקריות:
בניגוד לדימוי הנפוץ לקריות, לא מדובר ב"אי נידח" עם אלפי תושבים. בכל הקריות יחד מתגוררים כיום יותר מ‑250,000 תושבים בכלל הערים והשכונות הקשורות לזהות הגאוגרפית של “הקריות”.
קריית אתא: הקריה הגדולה ביותר, עם כ‑62,000 תושבים, קריית אתא מתאפיינת במחירי דירות נמוכים יחסית. הפכה ליעד אטרקטיבי במיוחד לצעירים ולמשקיעים מהמגזר החרדי. ניכרת בה תנופת פיתוח, והמחירים עדיין נגישים.
קריית ביאליק: איכות חיים גבוהה, אזורים מטופחים וביקוש יציב. השקעה בטוחה לטווח ארוך, אם כי התשואה נמוכה יותר בשל המחירים הגבוהים יחסית. בקריית ביאליק מתגוררים כ‑42,000 תושבים.
קריית מוצקין: עיר שקטה ונעימה, עם בנייה נמוכה ושכונות מבוקשות. מיועדת בעיקר להשקעה סולידית לטווח רחוק, פחות למשקיעים שמחפשים "מכה" מהירה. במוצקין מתגוררים כ‑50,000 תושבים.
קריית ים: בעבר חלשה, כיום בתנופת פיתוח בעיקר באזורי החוף. המחירים עדיין נמוכים יחסית, אך הפוטנציאל לעליית ערך משמעותית – קיים. סיכון מול סיכוי. בקרית ים מתגוררים כיום כ‑41,500 תושבים.
קריית חיים: טכנית שכונה של חיפה, אך מתפקדת כקריה בפני עצמה. חלקה המערבי סמוך לים ועשוי ליהנות מהתחדשות. מצריך בדיקה פרטנית לפי רחוב. השכונה מכילה כ‑27,000 תושבים.
קריית שמואל: כמו קריית חיים, גם היא אינה רשות עצמאית, אלא חלק ממועצה/עיר חיפה, אבל מקובל לכלול אותן כשמדברים על הקריות כגוש מגורים. השכונה מכילה כ‑7,700 תושבים.
פינוי-בינוי בקריות: הזדמנות או תקווה לא מבוססת?
לפני שנצלול למספרים, חשוב להבין היטב את נושא הפינוי-בינוי בקריות, שכן זהו כיוון השקעה שעד לפני כמה שנים לא היה בלקסיקון של משקיעי הנדל"ן.
היום, חלק מהמשקיעים שקנו דירות להשקעה בקריות מוצאים את עצמם בתוך תהליכי פינוי-בינוי ועשויים לזכות בדירה חדשה, לפעמים גדולה יותר, במקום הדירה הישנה. זו אפשרות השקעה מעניינת, אך היא כרוכה בסיכונים ובסימני שאלה רבים.
כך למשל, בקריית ים קיימים 7 מתחמי פינוי-בינוי בשלבים שונים בהיקף של כ-6,000 יחידות דיור. בקריית ביאליק פועלים 3 מתחמים מרכזיים - חברת אאורה מקדמת את המתחם הגדול ביותר בארץ עם 1,700 יחידות, וחברות נוספות כמו אב-גד פעילות בעיר.
בקריית אתא זכתה חברת אב-גד בארבעה מתחמים בהיקף מצטבר של 2,400 יחידות. בקריית חיים מערבית זכו חברות כמו אזורים ואאורה במתחמים שונים, ולאורך ציר דגניה מתקדמות תוכניות נרחבות. מדובר בתוספת בנייה עצומה שיכולה לשנות את פני הקריות כולן.
השאלה הגדולה היא מי יבוא לגור בדירות החדשות האלו? והאם האוכלוסייה הקיימת בקריות אכן מסוגלת לשלם 3 עד 4 מיליון שקלים לדירה, גם אם היא חדשה ויפה מאוד?
בשיחה שקיימתי עם אחד ממנהלי החברות הגדולות, הם מדברים על כך שהתוכנית היא לבנות שכונות חדשות לחלוטין ולהבדיל אותן מהאזורים הישנים, ולהביא אוכלוסייה חזקה מאזור המרכז שתסכים לשלם את המחירים הגבוהים. האם זה יעבוד להם? אין דרך לדעת בוודאות.
הנקודה שחשוב להבהיר למשקיעים היא שרכישת דירה ישנה בתקווה להיכלל בפרויקט פינוי-בינוי היא הימור ארוך טווח ומורכב. התהליך יכול להימשך עשר שנים ויותר, ולאורך הדרך ישנם מכשולים רבים: אישורי תכנון, מימון, שיווק, הסכמות דיירים, ועוד.
באופן סיסטמתי, חלק מהפרויקטים יצאו לפועל וחלק לא. משקיעים צריכים להיות ערוכים לכך שהדירה תמשיך להיות דירה ישנה עוד שנים רבות, ולהתייחס לכל תוכנית פינוי-בינוי כבונוס אפשרי ולא כתוכנית מובטחת.
הכותב הינו יועץ נדל"ן המלווה משפחות ומשקיעים ובעל חברת ניהול נכסים בחיפה והקריות. לכל פניה ושאלה אני זמין עבורכם במייל [email protected].
0 תגובות